Puede un extranjero comprar propiedad en República Dominicana?
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Sí. Un extranjero, sea estadounidense, canadiense o de cualquier otro país, compra propiedad en República Dominicana a su nombre y con los mismos derechos que un dominicano: lo garantizan la Constitución y la Ley 16-95 de inversión extranjera. No necesitas residencia ni visado: basta tu pasaporte. Pagas los mismos impuestos que un dominicano, y los límites son de ubicación, como la franja de 60 metros de la costa, que es de dominio público.
Lo que dice la ley
El artículo 25 de la Constitución da a los extranjeros los mismos derechos y deberes que a los dominicanos, con las excepciones que fije la ley, y el artículo 51 garantiza el derecho de propiedad. La Ley 16-95 de inversión extranjera permite invertir en inmuebles y da al inversionista extranjero el mismo trato que al nacional.
En la práctica, un extranjero compra, inscribe su título y vende igual que un dominicano, sea cual sea su nacionalidad o su estatus migratorio.
Lo que necesitas
- Tu pasaporte. Es tu documento de identidad para el contrato, el Registro de Títulos y la DGII.
- Contratos en español. Si un documento está en otro idioma, lo traduce un intérprete judicial.
- Firmas legalizadas. El contrato se firma ante notario, en el país o fuera de él (cómo comprar desde Estados Unidos).
- El origen de tus fondos. Por la Ley 155-17, la constructora y el notario tienen que comprobar quién eres y de dónde viene el dinero.
- Pagos por transferencia. Pagar en efectivo un inmueble por encima de RD$1,500,000 está prohibido.
Estadounidenses, canadienses y dominicanos que viven fuera
La ley no distingue por nacionalidad: un estadounidense o un canadiense compra igual que cualquier extranjero. Lo que cambia es lo que te pide el país donde vives.
- Si eres ciudadano o residente de Estados Unidos. Puedes firmar ante un notario de tu estado, con apostilla. Para el IRS, una casa a tu nombre no se declara en el FBAR ni en el Form 8938; sí las cuentas en el extranjero que juntas pasen de US$10,000 y el alquiler que cobres. Lo explicamos en cómo comprar desde Estados Unidos.
- Si eres canadiense. Canadá aplica la apostilla desde el 11 de enero de 2024. Para la CRA, una casa de vacaciones que usas sobre todo tú no va en el formulario T1135; una que alquilas para ganar dinero sí, si tus bienes fuera de Canadá te costaron más de 100,000 dólares canadienses. Y los dos países tienen un convenio contra la doble imposición desde 1977. Todo está en comprar desde Canadá.
- Si eres dominicano y vives fuera. Compras con tus derechos de dominicano y, si es tu primera vivienda en un proyecto de bajo costo, puedes recibir el bono primera vivienda: la DGII acepta tu pasaporte y una declaración jurada de residencia.
Dónde hay límites
- La costa. Los primeros 60 metros desde la pleamar son de dominio público (Ley 64-00). Nadie, dominicano o extranjero, puede ser dueño de esa franja, y un proyecto de playa tiene que respetarla.
- La frontera con Haití. La Constitución pide requisitos especiales para las zonas fronterizas, y en 2025 se presentó en el Senado un proyecto de ley para regularlo. No afecta a zonas como Punta Cana o Santo Domingo.
Los impuestos son los mismos
Un extranjero paga lo mismo que un dominicano: el 3 % de transferencia al comprar, el IPI cada año si su patrimonio inmobiliario en el país pasa de RD$10,695,494 (2026) y el 10 % de ganancia de capital si vende como persona física. La diferencia está en el alquiler: si el dueño no vive en el país, paga el 27 % de lo que cobra. Todo está en los gastos de cierre y los impuestos.
La hipoteca para extranjeros
Los bancos dominicanos prestan a extranjeros, con sus propios requisitos. El Banco Popular, por ejemplo, pide el pasaporte, la declaración de impuestos de tu país, referencias de crédito del exterior, la tasación y el título de la propiedad. El porcentaje que financian, el plazo y la tasa los fija cada banco.
El alquiler vacacional
Si piensas alquilar por noches, hoy no hay un registro obligatorio. El Ministerio de Turismo sometió a consulta un registro de alquileres de corta estancia entre mayo y julio de 2026, y luego lo retiró para abrir un diálogo con el sector.
Sí hay impuestos: la DGII grava con el 18 % de ITBIS el alquiler de villas y apartamentos turísticos, y lo que cobras paga impuesto sobre la renta. Antes de comprar para alquilar, revisa también qué permite el reglamento del condominio.
Cómo te ayuda Instadigs
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Preguntas frecuentes
Un extranjero puede ser dueño de una propiedad en República Dominicana?
Sí, con los mismos derechos que un dominicano. Lo garantizan la Constitución, en sus artículos 25 y 51, y la Ley 16-95 de inversión extranjera.
Puede un estadounidense comprar propiedad en República Dominicana?
Sí. Compra a su nombre, con su pasaporte y con los mismos derechos que un dominicano, sin residencia ni visado. Para el IRS, la casa a su nombre no va en el FBAR ni en el Form 8938; sí el alquiler que cobre y las cuentas en el extranjero que juntas pasen de US$10,000.
Puede un canadiense comprar propiedad en República Dominicana?
Sí, con los mismos derechos que un dominicano. En Canadá, una casa que alquila para ganar dinero va en el formulario T1135 de la CRA si sus bienes fuera del país le costaron más de 100,000 dólares canadienses; una casa de vacaciones de uso personal, no.
Necesito residencia o visado para comprar?
No. Se compra con el pasaporte, sea cual sea tu nacionalidad o tu estatus migratorio.
Puede un extranjero comprar terrenos en República Dominicana?
Sí, con los mismos derechos que un dominicano. Los límites son de ubicación: nadie puede ser dueño de los primeros 60 metros desde la pleamar, y en las zonas fronterizas la Constitución pide requisitos especiales.
Puede un extranjero comprar en la playa?
Sí, pero nadie puede ser dueño de los primeros 60 metros desde la pleamar, que son de dominio público por la Ley 64-00.
Pagan más impuestos los extranjeros?
No. Pagan los mismos que los dominicanos. Solo el alquiler de un dueño que no vive en el país tiene una tasa distinta, del 27 %.
Los bancos dominicanos dan hipoteca a extranjeros?
Sí, con sus propios requisitos: pasaporte, declaración de impuestos de su país, referencias de crédito, tasación y título.
Fuentes
- Constitución de la República Dominicana de 2024 (Pellerano & Herrera)
- Ley 16-95 sobre inversión extranjera (MIREX)
- Pellerano & Herrera, compra de inmuebles en República Dominicana
- Arthur & Castillo, comprar inmuebles en República Dominicana (en inglés)
- Ley 155-17 contra el lavado de activos, Superintendencia de Bancos
- DGII, Aviso 27-25 sobre los pagos en efectivo
- Ley 64-00 sobre medio ambiente y recursos naturales
- Diario Libre, buscan regular la compra de propiedades en la frontera (27 de noviembre de 2025)
- DGII, Guía del Contribuyente 17, IPI (enero de 2026)
- Ley 30-26, texto oficial, Ministerio de Hacienda
- Banco Popular, requisitos hipotecarios para extranjeros y dominicanos en el exterior
- Diario Libre, proponen un registro oficial de las rentas cortas (21 de julio de 2026)
- Acento, las rentas cortas, invitadas a una mesa de diálogo
- DGII, servicios exentos de ITBIS
- IRS, Form 8938 y FBAR comparados (en inglés)
- CRA, preguntas y respuestas sobre el formulario T1135 (en inglés)
- Global Affairs Canada, la apostilla en Canadá desde el 11 de enero de 2024 (en inglés)
- DGII, consulta sobre la vigencia del convenio con Canadá (23 de julio de 2025)
- DGII, Guía del Contribuyente 26, el bono de vivienda de bajo costo (enero de 2026)
Esta guía explica cómo funciona la compra en general. Las tasas y los requisitos los fijan la ley, cada banco y cada constructora, y pueden cambiar: la fecha de arriba es la de su última revisión.